대구 상가나 사무실 임대시 권리금 시설비 임대료 및 수수료 할 참고사항

 상가나 사무실을 임대하기위해 먼저 

스탭 1. 얼마 동안 장사를 할 것인지 세부 계획을 세우자 

- 장사나 사업은 영리를 목적으로 하기 때문에 계획이 수반되지 않으면 절대 수익이 반영되지 않는다.

왜? 영리는 곧 돈이고 돈은 숫자를 반영하는거고 숫자는 시간과 금전적 가치가 요구되기 때문이고 절대 운이란 것은 없습니다. 하지만 우연히 좋은곳 때마침 좋은시기 또는 좋은 인연과의 운 등은 계획 없이 오기도 하지만, 장사나 사업이란 녀석은 계획이 없으면 따라오는 녀석이 아닙니다. 

그래서? 모든 기업은 사업계획을 세워 그 목표를 달성하기 위하여 노력하고 이를 좀 더 세부적 구체화 하고 디테일하게 전략적으로 세워가며 단계별 성과를 이룹니다.

[ 예시 1. ]

상가나 사무실 임대시 참고사항

 

스탭 2. 권리금의 산정 요소와 이를 파악하여 합리적인 금액을 산정하자

- 권리금은 바닥권리금 + 시설권리금 + 영업권리금 등이 있으며 이를 정확히 파악하고 합리적인 금액을 찾자.

왜? 옆가게가 얼마라서 얼마다 ? 주변시세가 그렇다? 이는 합리적인 요소가 아니라 무의미한 비용을 지불하는 경우가 생길수 있다. 권리금을 준 만큼 다 받아 나오는 경우가 있을수도 있고 없을수도 있다. 그리고 장사가 잘 되는 집은 애시당초에 자리가 나오지도 않는다. 경기가 힘들면 권리금을 못받고 나오는 경우가 허다하다 왜냐구요? 인건비에 고정비를 한달에 1천만원씩 나간다고 봤을때 유지하기도 힘든데 빨리 가게를 털고 나오고 싶은데 권리금 1천만원을 받기위해 수개월의 시간이 소요 된다면? 당신이라면 감당 하실수 있겠습니까? 

그래서? 각 권리금에 대한 산정 요소에 대하여 알아야 한다. 바닥권리금은 그 자리에 어떠한 업종이 들어가더라도 기본적으로 나오는 6개월에서 1년의 수익치다. 이는 모든 업종을 허용하기 때문에 유동인구가 늘 꾸준하고 사람이 붐비는 지역이라 볼 수 있는데 요즘은 중심지가 분권화 되면서 이러한 곳은 찾기 힘들다.  시설권리금은 인테리어, 기기장비, 설비, 집기 등의 품목의 비용인데 이는 모든 내용의 수명과 사용년수 그리고 이를 사용기간에 따른 감가상각비를 산정하기 힘들다. 하지만 인테리어도 일정 기간이 지나면 바꿔야 하고, 비싼 집기나 장비 또한 마찬가지다 이러한 것을 합리적으로 계산 해보도록 하는게 그나마 손해를 덜 보는 방법중 하나다. 그리고 영업권리금은 동종 업종이 들어가서 영업할 경우 기존 단골고객도 있을 것이고 그 자리에 동종업종이 들어오더라도 기존 손님이 꾸준히 오가나 그 자리에 업종이 바뀌지 않는 한 한번 지나쳤던 고객도 들어올 것이다. 이러한 기존 6개월~12개월 치의 순수익을 산정하여 이러한 것을 영업권리금에 포함을 시킨다. 

동종 업종이 들어온다면 그래서 기존 매출을 잘 보아야 하고 이것이 진성인지 가성인지 또한 잘 확인하고 몇일씩 거기를 서성거려야 한다. 

그리하여 지출에 대한 권리금에 원금회수를 6개월~1년 안에는 한다는 생각으로 들어가야 하는게 맞다.  

스탭3. 임대료는 그 주변 매매가 시세에 은행 예금금리 +0.5%~1% 정도를 추가하여 반영된다.

왜? 만약 시가6억의 상가가 있다고 해보자 그 건물에 투자한 사람은 은행에 저금을 하지 않고 건물을 사서 임대업을 할 목적으로 은행 예금 이자보다는 조금 높게 받고 싶어 할것이다. 재산세도 내야하고 기타등등 유지보수도 해야하고 그렇기 때문에 은행 금리가 2.5% 라면 약 3%~3.5% 정도를 받아야 할것이다. "아니면 은행에 넣고 이자를 받아 먹겠죠?"

그래서 이러한 원리를 어느정도 이해하면 월세의 구조를 파악할수 있다.

스탭4. 수수료는 제대로 주고 잘하는 중개사에게 맏기는 것이 맞다. 

왜? 잘 하는 중개사는 이러한 위에 상기된 내용에 대하여 잘 알고 있으며 이러한 지식과 감각과 신뢰감을 조성하여 상가 주인 및 임차인을 설득 시킬수 있으면 어느정도의 핸들링이 가능하여 권리금, 월세의 유리한 조항 및 계약법에 근거하여 계약서를 검토하고 새로 들어올 임차인이 불리한점 없이 계약을 성사시킨다.  

그래서? 수수료를 깍는거 보다 실력 좋은 중개사를 통하여 권리금과 보증금 및 월세 등을 합리적인 가격으로 조정할수 있는 중개사에게 맏기는 것이 좋고 이미 낮은 가격을 받아놓고 높은 가격부터 시작하는 중개사 분들도 많이 있다 이를 잘못되었다 할 것이 아니라 세상 살이의 유도리라고 생각하면 된다. 

그렇기 때문에 내가 알아야하고 합리적인 물건을 찾으면 되고 계약법에 근거하여 불이익을 당하지 않도록 잘하는 중개사들에게 이를 맏기는 것이 중요하다. 혹시 아는가? 말 잘하고 쉽게 계약이 성사된다면 수수료도 일부 깍아줄지? 그건 그 상황에 맏겨야 할것이다. 

두서 없이 맞춤법도 검사 안하고 잠은 오지만 끄적 끄적 적어 봅니다. 도움이 되셨으면 좋겠고 ~

대구에서 상가를 구하시는 분이라면 언제든지 저에게 전화 주시면 됩니다. 단 꼭 하실 분만 전화 주세요 일반적 상담의 분위기가 연출되면 시간을 허비하기 싫어서 통화가 짧게 끝날 수 있는점 유념해 주셨으면 합니다. 

추신. 경기가 힘들면 매수자 중심, 경기가 좋으면 매도자 중심의 시장이 형성 됩니다. 부디 그 상권의 세대수를 잘 파악하고 젊은 층이 많이 형성되어 있는 상권을 잘 찾으셔서 사람이 오도록 영업할 수 있는 실력을 겸비하고 준비된 분만이 큰 수익을 내실수 있습니다. 장사가 잘 될 수 있는 매장인데 불구하고 비교적 저렴한 매장도 많으니 상가를 구하시거나 사무실을 구하시는 분들은 언제든 연락주세요! 매수자 시장에서는 구하시는 분이 왕입니다. 

상가나 사무실 구하시는 분들 주저없이 연락주세요~  

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